ΕλΣυν/Τμ.4/80/2011

Σύμφωνα με τα οριζόμενα στη διάταξη του άρθρου 5 παρ.1 του π.δ/τος 34/1995, από την οποία προκύπτει, όπως προεκτέθηκε, ότι οι συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων που συνάπτουν οι δήμοι ισχύουν για δώδεκα έτη, ακόμα κι αν έχουν συναφθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα και συνεπώς κατά το μήνα Ιανουάριο 2007 η από 28.12.2001 μίσθωση ήταν σε ισχύ, εφόσον δεν αποδεικνύεται από τα στοιχεία του φακέλου της υπό κρίση υπόθεσης ότι είχε λυθεί με νεώτερη συμφωνία των ενδιαφερομένων μερών.

Κατά την έννοια των ανωτέρω διατάξεων (π.δ.34/1995), το μίσθωμα καθορίζεται από τους συμβαλλόμενους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση της μίσθωσης. Σε περίπτωση όμως που δεν υπάρχει συμφωνία των μερών για τη σταδιακή αναπροσαρμογή ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στις ρυθμιζόμενες με το π.δ.34/1995 μισθώσεις, στις οποίες υπάγεται και η μίσθωση που συνάπτεται για την εγκατάσταση δημοτικών υπηρεσιών, συντελείται αυτοδικαίως μετά πάροδο διετίας από την έναρξη της μίσθωσης και, στη συνέχεια, με τη συμπλήρωση κάθε έτους από την προηγούμενη αναπροσαρμογή, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε όχληση του εκμισθωτή, η οποία απαιτείται μόνο για να καταστεί το κατά τ’ ανωτέρω αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα απαιτητό. Αν δεν ασκηθεί όχληση ή βραδύνει, δεν εμποδίζεται η αυτόνομη επέλευση των περαιτέρω αναπροσαρμογών, αλλά απλώς επέρχεται απώλεια σε βάρος του εκμισθωτή, ο οποίος δεν δικαιούται για το διάστημα που παρήλθε να απαιτήσει την καταβολή του αυτομάτως αναπροσαρμοσθέντος μισθώματος, το δε ποσοστό 75% της ετήσιας αύξησης θα υπολογισθεί επί του αυτομάτως αναπροσαρμοσθέντος ποσού, έστω και αν αυτό δεν είναι απαιτητό (βλ. ΑΠ 106/1996, 280/1999, 1082/2001, 905/2006, 1256/2007, Εφ. Αθ. 2242/1998, 2904/2005).

Μισθωτική σχέση που έχει υπερβεί σε διάρκεια το ανώτατο επιτρεπτό όριο (δωδεκαετία) που προβλέπουν οι διατάξεις των π.δ / των 34/1995 και 715/1979.Σιωπηρή παράταση. Νόμιμη

Μίσθωση εμπορική. Δημόσια κτήματα. Υπαγωγή και εκμίσθωσης δημόσιου κτήματος στο ΠΔ 34/1995.(..)Κατάσταση :  Εκκρεμεί αποδοχή 
Οι συμβάσεις μισθώσεως των δημόσιων κτημάτων, διέπονται κατ αρχήν από τις οικείες διατάξεις (άρθρα 30-58) του ΠΔ της 11/12 Νοεμβρίου 1929 περί διοικήσεως δημοσίων κτημάτων, εφ όσον όμως πρόκειται περί εμπορικής μισθώσεως και η μίσθωση αυτή υπάγεται στις διατάξεις του Ν 813/1978 περί εμπορικών και ετέρων κατηγοριών μισθώσεων (ΠΔ 34/1995) είναι αδιάφορη η ιδιότητα του εκμισθωτή ως Δημοσίου ή ΝΠΔΔ.

Μίσθωση διαμερίσματος από το ΤΥΔΚΥ και καταβολή των αναλογούντων μισθωμάτων για το μετά τη λήξη της μισθωτικής συμβάσεως χρονικό διάστημα. Δαπάνη νόμιμη, καθόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθ. 611 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται ευθέως στην εν λόγω έννομη σχέση, δεδομένου ότι ο εκμισθωτής, παρόλο που γνωρίζει ότι το ως άνω Ταμείο χρησιμοποιεί το μίσθιο και του έληξε η μίσθωση δεν εναντιώνεται, καταβάλλεται δε σε αυτόν το δια της σύμβασης συμφωνηθέν μίσθωμα.

Δυνατότητα παράτασης από το ΤΑΧΔΙΚ της από 8.2.1989 σύμβασης, δυνάμει της οποίας μίσθωσε στην Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος, χώρο επιφάνειας 60 τ.μ. που βρίσκεται στο Δικαστικό Μέγαρο Θεσσαλονίκης.(..)Κατάσταση :  Αποδεκτή 
Το ΤΑΧΔΙΚ δεν δικαιούται να παρατείνει την εν λόγω μίσθωση καθόσον αυτή είχε λήξει από 1.7.1998, τυχόν δε παράταση αυτής, κατά παράβαση των διατάξεων περί διαγωνισμού, είναι αυτοδικαίως άκυρη, ελλείψει ουσιώδους τύπου της διαδικασίας. Εφαρμογή των διατάξεων της παρ.19 του άρθρου 7 του Ν 2741/1999 δεν μπορούν να τύχουν εν προκειμένω εφαρμογής, καθόσον η εν λόγω μίσθωση δεν υπάγεται στις περιπτώσεις που προβλέπονται στο άρθρο αυτό, διότι η διάρκειά της είχε λήξει από 1.7.1998 χωρίς να εμπίπτει σε κάποια από τις περιπτώσεις των παρ.10 και 12 του άρθρου 58 του ΠΔ 34/1995. (πλειοψ.)

Αν η μονομερής, εκ μέρους του e-ΕΦΚΑ, λύση της μίσθωσης ακινήτου για τη στέγαση των Υπηρεσιών του Τμήματος Ηλιούπολης του τ. Οργανισμού Ασφάλισης Ελεύθερων Επαγγελματιών (ΟΑΕΕ) θα πραγματοποιηθεί βάσει των διατάξεων του άρθρου 36 παρ. 3 του π.δ. 715/1979, όπως ισχύει, ή βάσει των διατάξεων του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995, όπως ισχύει, και 2) ποιες από τις ανωτέρω διατάξεις θα επικαλείται στο εξής ο e-ΕΦΚΑ για τη μονομερή λύση σύμβασης μίσθωσης ακινήτου.(...)Η πρόωρη λύση από τον e-ΕΦΚΑ, ως μισθωτή, της μίσθωσης ακινήτου για τη στέγαση των Υπηρεσιών του Τμήματος Ηλιούπολης του τ. Οργανισμού Ασφάλισης Ελεύθερων Επαγγελματιών (ΟΑΕΕ) θα πραγματοποιηθεί βάσει του άρθρου 36 παρ. 4 του π.δ. 715/1979.

Δυνατότητα ή μη σύναψης εμπορικής μίσθωσης εκμετάλλευσης ξενοδοχειακής επιχείρησης και συγκεκριμένα του ξενοδοχείου «ΜΑΚΕΔΟΝΙΑ ΠΑΛΛΑΣ» στη Θεσσαλονίκη, με εκμισθωτή το Ν.Π.Δ.Δ. ΙΚΑ-ΕΤΑΜ και χρόνο διάρκειας της μίσθωσης που να υπερβαίνει τα δώδεκα (12) έτη.(..)Κατάσταση : Αποδεκτή 
Είναι δυνατόν, κατά την ορθή ερμηνεία και εφαρμογή του άρθρου 5 παρ.2 του Π.Δ. 34/1995, να συναφθεί εμπορική μίσθωση εκμετάλλευσης ξενοδοχειακής επιχείρησης και συγκεκριμένα του ξενοδοχείου «ΜΑΚΕΔΟΝΙΑ ΠΑΛΛΑΣ» στη Θεσσαλονίκη, με εκμισθωτή το Ν.Π.Δ.Δ. ΙΚΑ-ΕΤΑΜ και χρόνο διάρκειας της μίσθωσης, κατόπιν συμφωνίας των συμβαλλομένων, που να υπερβαίνει τα δώδεκα (12) έτη και δη χωρίς χρονικό περιορισμό ως προς την υπέρβαση του χρόνου αυτού, αρκεί η χρονική διάρκεια της μίσθωσης να προσδιορίζεται επακριβώς. Εάν στο οικείο Τεύχος Προκήρυξης του πλειοδοτικού διαγωνισμού που θα εκδοθεί και συνακόλουθα στο μισθωτήριο συμφωνητικό που θα συναφθεί, τεθεί ο όρος ότι η διάρκεια της εκμίσθωσης θα είναι «τουλάχιστον» τριάντα (30) έτη ή «έως» τριάντα (30) έτη, τότε κατ’ εφαρμογή του άρθρου 5 παρ.1 του Π.Δ. 34/1995 η προαναφερθείσα εκμίσθωση δεν μπορεί να συναφθεί για χρόνο μεγαλύτερο των δώδεκα (12) ετών, κατ’ ανώτατο όριο, επειδή η προσθήκη των λέξεων αυτών (τουλάχιστον ή έως) καθιστά τη μίσθωση αορίστου χρόνου.

Μίσθωση για στέγαση Δημοσίου. Παράταση κατ άρθρο 41 παρ.17 εδ.β’ του Ν 2648/1998.(..)Κατάσταση :  Αποδεκτή 
Εν όψει της γενομένης προ εξαμήνου από τη λήξη της αρχικής μισθώσεως δηλώσεως του εκμισθωτή προς τη στεγαζόμενη υπηρεσία ότι επιθυμεί την παράταση της υφιστάμενης μισθώσεως και για την επόμενη τριετία, με το ήδη καταβαλλόμενο μίσθωμα, δεν τίθεται θέμα τηρήσεως εκ μέρους του Δημοσίου της, επ ωφελεία του εκμισθωτή, τεθείσας προθεσμίας προς έκδοση και κοινοποίηση της αποφάσεως του Υπουργού Οικονομικών η οποία μπορεί να γίνει και μεταγενέστερα και θα έχει ως συνέπεια την παράταση της αρχικής μισθώσεως επί μία ακόμη τριετία από το τέλος της διάρκειας της πρώτης με το αυτό μίσθωμα αφού ο εκμισθωτής έχει ήδη παραιτηθεί νομίμως δια της ως άνω δηλώσεώς του από το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος (πλειοψ.).

Εάν, επί εκμίσθωσης ακινήτου ιδιοκτησίας e-ΕΦΚΑ με μισθωτή το Ελληνικό Δημόσιο, της οποίας ο συμβατικός χρόνος έληξε και το ΕΔ εξακολουθεί να κάνει χρήση του μισθίου: 1) η μίσθωση έχει παραταθεί και εξακολουθούν να είναι σε ισχύ οι όροι της μισθωτικής σύμβασης 2) η αποζημίωση χρήσης που καταβάλει το Ελληνικό Δημόσιο δύναται να αναπροσαρμοστεί σύμφωνα με τους όρους του μισθωτηρίου 3) η εναντίωση του e-ΕΦΚΑ στην μίσθωση, οφείλει να περιβληθεί συγκεκριμένο τύπο και 4) υποχρεούται ο e-ΕΦΚΑ, ως εκμισθωτής, στην αποκατάσταση των φθορών του κτηρίου, και εάν οι αναφερόμενες στο ιστορικό του ερωτήματος φθορές θεωρούνται φθορές από συνήθη χρήση.(...)1) Οι διατάξεις περί στεγάσεως των δημοσίων υπηρεσιών, όσο και αυτές των εμπορικών μισθώσεων, στις οποίες παραπέμπει η παρ. 17α του άρθρου 41 του ν. 2648/1998, ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης, είναι αναγκαστικής φύσεως και εφαρμόζονται υποχρεωτικά, ανεξάρτητα από το πρόσωπο του εκμισθωτή και την ύπαρξη άλλων ομοίως αναγκαστικού χαρακτήρα διατάξεων, που αφορούν στο πρόσωπο αυτού. Επί εκμίσθωσης ακινήτου, που ανήκει στον e-ΕΦΚΑ, με μισθωτή το Δημόσιο για τη στέγαση υπηρεσίας αυτού, δεν τυγχάνουν εφαρμογής οι διατάξεις του π.δ. 715/1979 «Περί τρόπου ενεργείας υπό των Νομικών Προσώπων Δημοσίου Δικαίου (νπδδ), προμηθειών, μισθώσεων και εκμισθώσεων εν γένει κ.λ.π.»), που διέπουν τις εκμισθώσεις των νπδδ, αλλά έχουν εφαρμογή οι διατάξεις για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών και οι ειδικοί όροι του συμφωνητικού μίσθωσης. Η επίδικη μίσθωση, υπαγόμενη στις ρυθμίσεις του π.δ. 19/19-11-1932 «περί στεγάσεως δημοσίων υπηρεσιών» και στις διατάξεις του π.δ. 34/95 σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 παρ. 17 του ν. 2648/1998, μετά τη λήξη του συμβατικού της χρόνου, παρατάθηκε σιωπηρά για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο ο μισθωτής (Ελληνικό Δημόσιο) χρησιμοποιούσε το μίσθιο και ο εκμισθωτής (e-ΕΦΚΑ) αν και το γνώριζε δεν εναντιώθηκε. Κατά τη διάρκεια της σιωπηρής παράτασης η μίσθωση συνεχίστηκε βάσει των συμφωνημένων όρων της. Η μίσθωση έληξε με την εναντίωση του εκμισθωτή και οι όροι του μισθωτηρίου έπαψαν να είναι σε ισχύ. 2) Η οφειλόμενη, μετά την λήξη της μίσθωσης, αποζημίωση, λόγω παράνομης παρακράτησης του μισθίου από το Ελληνικό Δημόσιο, φέρει τον χαρακτήρα γνήσιας αποζημίωσης και συνεπώς δεν αναπροσαρμόζεται σύμφωνα με τους όρους της ληγμένης συμβατικής μίσθωσης. Δύναται ωστόσο ο e-ΕΦΚΑ, για την παρά τω νόμω παρακράτηση του μισθίου, να απαιτήσει πέραν της κατά τα ανωτέρω αποζημίωσης χρήσης και το διαφυγόν κέρδος του, είτε με άσκηση σχετικής αγωγής ή με αίτηση για εξώδικη αναγνώριση απαίτησης μέσα στα πλαίσια αρμοδιότητας του ΝΣΚ. 3) Η εναντίωση του εκμισθωτή στη συνέχιση της μίσθωσης, δεν οφείλει να περιβληθεί συγκεκριμένο τύπο, μπορεί δε να είναι ρητή ή σιωπηρή, αρκεί να προκύπτει η βούληση του εκμισθωτή ότι δεν δέχεται την εξακολούθηση της μίσθωσης, είτε γενικώς είτε με τους ίδιους όρους. Τέτοια σιωπηρή εναντίωση αποτελεί και η δήλωση του εκμισθωτή ότι απαιτεί μίσθωμα μεγαλύτερο από εκείνο που καταβάλλεται κατά τη διάρκεια της σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης. 4) Ο e-ΕΦΚΑ, ως εκμισθωτής, βαρύνεται με την αποκατάσταση φθορών ή μεταβολών του μισθίου που οφείλονται στη συμφωνημένη (συνήθη) χρήση καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, συμβατικής και σιωπηρώς παραταθείσας, όχι όμως και κατά τον χρόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης και τη μετά ταύτα παράνομη παρακράτηση του μισθίου από το Δημόσιο, διότι με τη λήξη της σύμβασης, επέρχεται απόσβεση της ενοχικής σχέσης και λήξη της προστασίας του μισθωτή. Στο μέτρο που για τη συγκρότηση της έννοιας «φθορών εκ της συνήθους χρήσεως» απαιτείται η αξιολόγηση και η εκτίμηση πραγματικών περιστατικών, δεν επιτρέπεται από τον νόμο, στο Νομικό Συμβούλιο του Κράτους να κρίνει επί θεμάτων ουσιαστικής αξιολόγησης πραγματικών περιστατικών, αρμοδιότητα που ανήκει αποκλειστικά στα αρμόδια όργανα του e-ΕΦΚΑ (ομόφωνα).