Φορολογία εισοδήματος. Αποζημίωση για επαναφορά του μισθίου στην προτέρα κατάσταση.(..)Κατάσταση :  Εν μέρει αποδεκτή 
α) Το ποσό της αποζημίωσης, που καταβάλλεται από τον εκμισθωτή στον μισθωτή σε περίπτωση αναγκαστικής έξωσής του από το μίσθιο λόγω ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης του μισθίου σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 13 του Ν 813/1978, δεν αποτελεί εισόδημα της παρ. 1 του άρθρου 28 του Ν 2238/1994, αλλά αποζημίωση που η καταβολή της απορρέει κατευθείαν από το νόμο και παρέχεται έναντι των ζημιών που υφίσταται ο μισθωτής από την αναγκαστική έξωσή του. Συνεπώς, αν το ποσό αυτό δεν αποτελεί εκχώρηση μισθωτικού δικαιώματος, το οποίο θεωρείται εισόδημα και φορολογείται σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 13 του Ν 2238/1994, δεν είναι φορολογητέο. β) Όταν στο μισθωτήριο συμβόλαιο ορίζεται ότι ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να ενεργήσει με δαπάνες του διάφορες προσθήκες, τροποποιήσεις ή μεταρρυθμίσεις, ή άλλες επεμβάσεις επί του μισθίου και ότι μετά τη λήξη της εμπορικής μίσθωσης υποχρεούται να επαναφέρει το μίσθιο στην προτέρα κατάσταση, πλην αν ο εκμισθωτής επιθυμεί κατόπιν εγγράφου δηλώσεώς του τη διατήρηση του μισθίου σε όποια κατάσταση αυτό βρίσκεται, η «αποζημίωση» που επιδικάζεται στον εκμισθωτή αντικρίζει τις δαπάνες που απαιτούνται για την επαναφορά του μισθίου στην προτέρα του κατάσταση και συνεπώς δεν είναι φορολογητέα.

Εάν: α) ο Ηλεκτρονικός Εθνικός Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ), με την ιδιότητα του εκμισθωτή ακινήτων ιδιοκτησίας του, στις περιπτώσεις όπου στις μισθωτικές συμβάσεις δεν υπάρχει πρόβλεψη για αναπροσαρμογή του μισθώματος, υποχρεούται να μειώνει το μίσθωμα κατά το ποσοστό μείωσης του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ) και β) στις περιπτώσεις όπου η μισθωτική σύμβαση έχει λήξει και ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο, για το χρονικό διάστημα μεταξύ λήξης της μίσθωσης και προκήρυξης νέου διαγωνισμού, ποιό πρέπει να είναι το ύψος της αποζημίωσης χρήσης και ειδικότερα ερωτάται αν το ποσό της αποζημίωσης χρήσης πρέπει να αναπροσαρμόζεται σύμφωνα με τους όρους της ληγμένης συμβατικής σύμβασης ή να παραμένει σταθερό για όσο χρονικό διάστημα ο μισθωτής κάνει χρήση του μισθίου.(...)α) Ο Ηλεκτρονικός Εθνικός Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ), κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 7 παρ. 3 του π.δ. 34/1995 (όπως αντικαταστάθηκε με την παράγραφο 10 του άρθρου 7 του ν. 2741/1999), με την ιδιότητα του εκμισθωτή ακινήτων ιδιοκτησίας του, στις περιπτώσεις των μισθώσεων, που οι μισθωτές ασκούν τις αναφερόμενες στο άρθρο 1 του εν λόγω προεδρικού διατάγματος δραστηριότητες ή τα επαγγέλματα του άρθρου 2 αυτού και στις σχετικές μισθωτικές αυτές συμβάσεις δεν υπάρχει πρόβλεψη για αναπροσαρμογή του μισθώματος, υποχρεούται κατ’ απόκλιση από τις διατάξεις που ορίζουν την απαγόρευση μείωσης του συμφωνηθέντος μισθώματος (άρθρο 40 παρ. 1 εδ.ζ του π.δ. 715/1979), κατόπιν σχετικής έγγραφης όχλησης του μισθωτή, να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα, σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, όπως αυτή υπολογίζεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ). Το δε μίσθωμα που θα προκύψει, κατ’ εφαρμογή των ανωτέρω, καθίσταται απαιτητό από την κοινοποίηση της έγγραφης όχλησης του αιτούντος την αναπροσαρμογή μισθωτή. β) Στις περιπτώσεις όπου η μισθωτική σύμβαση έχει λήξει και ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο, το ποσό που καταβάλλει ο μισθωτής συνιστά αποζημίωση για εξωσυμβατική χρήση ακινήτου και όχι μίσθωμα. Το ύψος της καταβλητέας μηνιαίας αποζημίωσης για εξωσυμβατική χρήση του ακινήτου ανέρχεται στο ύψος του συμφωνηθέντος μισθώματος, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά τον χρόνο λήξης της συμβατικής σχέσης και δεν αναπροσαρμόζεται σύμφωνα με τους όρους της ληγμένης συμβατικής σύμβασης. Επιπλέον, ο e-ΕΦΚΑ δικαιούται να απαιτήσει για την παρακράτηση αυτή του μισθίου, πέραν της κατά τα ανωτέρω αποζημίωσης χρήσης και το διαφυγόν κέρδος του, δηλαδή εκείνο, που θα αποκόμιζε με πιθανότητα, κατά τη συνήθη (κανονική) πορεία των πραγμάτων, αν ο μισθωτής απέδιδε το μίσθιο αμέσως μετά τη λήξη της μίσθωσης.

Μίσθωση ΝΠΔΔ: ..Οπως προαναφέρθηκε στις μισθώσεις για στέγαση υπηρεσιών ΝΠΔΔ, δεν επιτρέπεται σιωπηρή αναμίσθωση ή σιωπηρή παράταση της μίσθωσης, αλλά η μίσθωση λήγει με την παρέλευση του συμβατικού χρόνου, οπότε το ΝΠΔΔ υποχρεούται να αποδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή (άρθ. 37 π.δ. 715/1979 ΕΑ 3236/1993 ο.π.). Επιπροσθέτως, στο από 1.4.2002 συμφωνητικό μίσθωσης που υπεγράφη μεταξύ των διαδίκων, συμφωνήθηκε ρητά να λήγει η μίσθωση στις 31.3.2007, αποκλειόμενης της σιωπηρής αναμίσθωσης ή της σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης αυτής. Επομένως η εν λόγω μίσθωση, έληξε την 31.3.2007 και ο ισχυρισμός του εκκαλούντος-εναγομένου περί σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης για αόριστο χρόνο, κρίνεται απορριπτέος ως κατ` ουσίαν αβάσιμος. Εξάλλου ο εναγόμενος Δήμος ισχυρίσθηκε κατά τη συζήτηση ενώπιον του Πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου ότι η κρινόμενη αγωγή ασκείται κατά κατάχρηση δικαιώματος, διότι ο Δήμος … παραμένει στη χρήση του μισθίου στο οποίο στεγάζονται οι υπηρεσίες του Ληξιαρχείου … καταβάλλοντος ως αποζημίωση χρήσης μηνιαίως το ποσό των 12.874,52 ευρώ, ενώ η ενάγουσα ουδέποτε μέχρι την άσκηση της αγωγής τον όχλησε για απόδοση του μισθίου. Τα ως άνω όμως πραγματικά περιστατικά και αληθή υποτιθέμενα δεν καθιστούν την άσκηση της αγωγής αντίθετη στη διάταξη του άρθ. 281 ΑΚ. Και ο σχετικός ισχυρισμός του εναγομένου είναι απορριπτέος ως μη νόμιμος. Επομένως το πρωτοβάθμιο δικαστήριο που απέρριψε τον ως άνω ισχυρισμό ως μη νόμιμο ορθά το νόμο εφήρμοσε και δεν έσφαλε.

Εάν, επί εκμίσθωσης ακινήτου ιδιοκτησίας e-ΕΦΚΑ με μισθωτή το Ελληνικό Δημόσιο, της οποίας ο συμβατικός χρόνος έληξε και το ΕΔ εξακολουθεί να κάνει χρήση του μισθίου: 1) η μίσθωση έχει παραταθεί και εξακολουθούν να είναι σε ισχύ οι όροι της μισθωτικής σύμβασης 2) η αποζημίωση χρήσης που καταβάλει το Ελληνικό Δημόσιο δύναται να αναπροσαρμοστεί σύμφωνα με τους όρους του μισθωτηρίου 3) η εναντίωση του e-ΕΦΚΑ στην μίσθωση, οφείλει να περιβληθεί συγκεκριμένο τύπο και 4) υποχρεούται ο e-ΕΦΚΑ, ως εκμισθωτής, στην αποκατάσταση των φθορών του κτηρίου, και εάν οι αναφερόμενες στο ιστορικό του ερωτήματος φθορές θεωρούνται φθορές από συνήθη χρήση.(...)1) Οι διατάξεις περί στεγάσεως των δημοσίων υπηρεσιών, όσο και αυτές των εμπορικών μισθώσεων, στις οποίες παραπέμπει η παρ. 17α του άρθρου 41 του ν. 2648/1998, ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης, είναι αναγκαστικής φύσεως και εφαρμόζονται υποχρεωτικά, ανεξάρτητα από το πρόσωπο του εκμισθωτή και την ύπαρξη άλλων ομοίως αναγκαστικού χαρακτήρα διατάξεων, που αφορούν στο πρόσωπο αυτού. Επί εκμίσθωσης ακινήτου, που ανήκει στον e-ΕΦΚΑ, με μισθωτή το Δημόσιο για τη στέγαση υπηρεσίας αυτού, δεν τυγχάνουν εφαρμογής οι διατάξεις του π.δ. 715/1979 «Περί τρόπου ενεργείας υπό των Νομικών Προσώπων Δημοσίου Δικαίου (νπδδ), προμηθειών, μισθώσεων και εκμισθώσεων εν γένει κ.λ.π.»), που διέπουν τις εκμισθώσεις των νπδδ, αλλά έχουν εφαρμογή οι διατάξεις για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών και οι ειδικοί όροι του συμφωνητικού μίσθωσης. Η επίδικη μίσθωση, υπαγόμενη στις ρυθμίσεις του π.δ. 19/19-11-1932 «περί στεγάσεως δημοσίων υπηρεσιών» και στις διατάξεις του π.δ. 34/95 σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 παρ. 17 του ν. 2648/1998, μετά τη λήξη του συμβατικού της χρόνου, παρατάθηκε σιωπηρά για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο ο μισθωτής (Ελληνικό Δημόσιο) χρησιμοποιούσε το μίσθιο και ο εκμισθωτής (e-ΕΦΚΑ) αν και το γνώριζε δεν εναντιώθηκε. Κατά τη διάρκεια της σιωπηρής παράτασης η μίσθωση συνεχίστηκε βάσει των συμφωνημένων όρων της. Η μίσθωση έληξε με την εναντίωση του εκμισθωτή και οι όροι του μισθωτηρίου έπαψαν να είναι σε ισχύ. 2) Η οφειλόμενη, μετά την λήξη της μίσθωσης, αποζημίωση, λόγω παράνομης παρακράτησης του μισθίου από το Ελληνικό Δημόσιο, φέρει τον χαρακτήρα γνήσιας αποζημίωσης και συνεπώς δεν αναπροσαρμόζεται σύμφωνα με τους όρους της ληγμένης συμβατικής μίσθωσης. Δύναται ωστόσο ο e-ΕΦΚΑ, για την παρά τω νόμω παρακράτηση του μισθίου, να απαιτήσει πέραν της κατά τα ανωτέρω αποζημίωσης χρήσης και το διαφυγόν κέρδος του, είτε με άσκηση σχετικής αγωγής ή με αίτηση για εξώδικη αναγνώριση απαίτησης μέσα στα πλαίσια αρμοδιότητας του ΝΣΚ. 3) Η εναντίωση του εκμισθωτή στη συνέχιση της μίσθωσης, δεν οφείλει να περιβληθεί συγκεκριμένο τύπο, μπορεί δε να είναι ρητή ή σιωπηρή, αρκεί να προκύπτει η βούληση του εκμισθωτή ότι δεν δέχεται την εξακολούθηση της μίσθωσης, είτε γενικώς είτε με τους ίδιους όρους. Τέτοια σιωπηρή εναντίωση αποτελεί και η δήλωση του εκμισθωτή ότι απαιτεί μίσθωμα μεγαλύτερο από εκείνο που καταβάλλεται κατά τη διάρκεια της σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης. 4) Ο e-ΕΦΚΑ, ως εκμισθωτής, βαρύνεται με την αποκατάσταση φθορών ή μεταβολών του μισθίου που οφείλονται στη συμφωνημένη (συνήθη) χρήση καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, συμβατικής και σιωπηρώς παραταθείσας, όχι όμως και κατά τον χρόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης και τη μετά ταύτα παράνομη παρακράτηση του μισθίου από το Δημόσιο, διότι με τη λήξη της σύμβασης, επέρχεται απόσβεση της ενοχικής σχέσης και λήξη της προστασίας του μισθωτή. Στο μέτρο που για τη συγκρότηση της έννοιας «φθορών εκ της συνήθους χρήσεως» απαιτείται η αξιολόγηση και η εκτίμηση πραγματικών περιστατικών, δεν επιτρέπεται από τον νόμο, στο Νομικό Συμβούλιο του Κράτους να κρίνει επί θεμάτων ουσιαστικής αξιολόγησης πραγματικών περιστατικών, αρμοδιότητα που ανήκει αποκλειστικά στα αρμόδια όργανα του e-ΕΦΚΑ (ομόφωνα).

Εξόφληση ενοικίων:..Με τα δεδομένα αυτά και σύμφωνα με όσα έγιναν δεκτά στις νομικές σκέψεις που προηγήθηκαν, το Κλιμάκιο κρίνει ότι η εντελλόμενη δαπάνη στερείται οποιουδήποτε νομίμου ερείσματος, διότι δεν προβλέπεται από το νόμο, δεν στηρίζεται σε νομίμως συναφθείσα σύμβαση ούτε έχει κριθεί με δικαστική απόφαση με δύναμη δεδικασμένου, ενώ και τα ανωτέρω μνημονευόμενα παραστατικά λειτουργικών δαπανών δεν παρουσιάζουν οποιαδήποτε νομίμως εκκαθαρισμένη απαίτηση αντίστοιχη προς την εντελλόμενη δαπάνη και τα λοιπά έγγραφα, κατά συνέπεια οι πρώτος και τρίτος λόγοι άρνησης θεώρησης του χρηματικού εντάλματος, κατ’ εκτίμηση του περιεχομένου τους, κρίνονται βάσιμοι. Ειδικότερα, ως προς τον πρώτο λόγο διαφωνίας, η διαγωνιστική διαδικασία που διενεργήθηκε κατά το έτος 2006 αφορούσε στη σύναψη μίσθωσης του ακινήτου μέχρι τις 16.3.2011, έκτοτε ουδέποτε διενεργήθηκε διαγωνισμός για τη σύναψη αντίστοιχης μισθωτικής σχέσης με το ίδιο μίσθιο ακίνητο για μεταγενέστερο χρονικό διάστημα. Η αποζημίωση χρήσης για την καθυστερημένη παράδοση του μισθίου σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 5 του άρθρου 34 του π.δ. 715/1979, μπορούσε να καταβληθεί μόνο για διάστημα, όχι μεγαλύτερο από δύο μήνες, μετά τις 16.3.2011, δηλαδή για τη χρήση του ακινήτου έως 16.5.2011, στο οποίο προφανώς η εντελλόμενη δαπάνη δεν ανάγεται. Επιπροσθέτως, μετά τη λήξη στις 16.3.2011 της μισθωτικής σχέσης μεταξύ του ... και της εκμισθώτριας του ακινήτου, δυνατότητα παράτασης της διάρκειάς της δεν υφίστατο, διότι δεν είχε συνομολογηθεί εξαρχής. Άλλωστε, η αρχική σύμβαση, είχε συναφθεί κατόπιν διαγωνισμού πριν από την ισχύ των διατάξεων του ν. 3518/2006 για διάστημα πενταετίας, που εξαντλούσε τη νομοθετικά θεσπιζόμενη ανώτατη επιτρεπτή χρονική διάρκεια των μισθώσεων ακινήτων για τις ανάγκες των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου. Ακόμα, η σιωπηρή αναμίσθωση του ακινήτου ρητώς απαγορευόταν από τις ισχύουσες διατάξεις. Τέλος, ουδέποτε η Διοικούσα Επιτροπή του … έλαβε την απαιτούμενη ειδικά αιτιολογημένη απόφαση απευθείας συμφωνίας για τη μίσθωση του ακινήτου, χωρίς τη διενέργεια διαγωνισμού, παράλληλα δε, ούτε προκύπτει ότι συνέτρεχαν επείγουσες και εξαιρετικές συνθήκες που θα μπορούσαν να δικαιολογήσουν τέτοια απευθείας συμφωνία κατά παράκαμψη της διαγωνιστικής διαδικασίας, ακόμα δε και σε αυτή την περίπτωση η οικεία σύμβαση, δεν θα μπορούσε να καλύπτει τη χρήση του ακινήτου έως και το έτος 2016, το οποίο η εντελλόμενη δαπάνη αφορά, διότι δεν μπορούσε να έχει διάρκεια μεγαλύτερη των τριών ετών, αρχής γενομένης από τη λήξη της μισθωτικής σχέσης κατά το έτος 2011. Με δεδομένο ότι δεν τηρήθηκαν από τα αρμόδια όργανα του … οι προδιαληφθείσες ειδικές διατάξεις της νομοθεσίας που διέπει τις μισθώσεις των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου, οι οποίες, για μεν τη σύναψη μίσθωσης ακινήτου επιβάλλουν τη διενέργεια διαγωνισμού, κατ’ εξαίρεση δε και υπό προϋποθέσεις και περιστάσεις που δεν συντρέχουν εν προκειμένω, την απευθείας συμφωνία, ενώ ρητώς δεν επιτρέπουν ούτε την παράταση υφισταμένης μίσθωσης ούτε τη σιωπηρή αναμίσθωση, η εντελλόμενη δαπάνη είναι μη νόμιμη (πρβλ. Πράξεις IV Τμ. Κλιμ. Προλ. Ελ. Δαπ. στο IV Τμ. 15/2018). Τέλος, η συμφωνία «διακανονισμού» που επιτεύχθηκε κατά το έτος 2018, δεν έχει οποιοδήποτε νομοθετικό έρεισμα (πρβλ. άρθρο 15 «Ρύθμιση θεμάτων Εμπορικών Μισθώσεων» παρ. 1-10 ν. 4013/2011, Α 204). Περαιτέρω, η ίδια συμφωνία εκτιμώμενη ως σύμβαση αιτιώδους αναγνώρισης χρέους ή και ειδικά ως εξώδικος συμβιβασμός (Πράξεις IV Τμ. 47, 54, 59/2017, 7/2019), για τη νομιμότητά της προϋποθέτει προηγούμενη έγκυρη συμβατική σχέση, ωστόσο, εν προκειμένω, στηρίζεται σε ανύπαρκτη υποκείμενη αιτία, δεδομένου ότι δεν προκύπτει μίσθωση του ακινήτου για το κρίσιμο διάστημα, νομίμως συναφθείσα, επί έριδας ή αβεβαιότητας της οποίας επήλθε ο εν λόγω συμβιβασμός. Τέλος, ακόμα και αν θεωρηθεί ότι τα μέρη απέβλεψαν στην αφηρημένη (αναιτιώδη) υπόσχεση ή αναγνώριση χρέους, τέτοια συμφωνία αντίκειται στην αρχή της νομίμου δράσεως της Διοικήσεως. Επομένως, η εντελλόμενη δαπάνη που ενσωματώνει αποζημίωση χρήσης ακινήτου και λειτουργικών δαπανών για τα κατά περίπτωση αναφερόμενα χρονικά διαστήματα, δεν θεμελιώνεται νομίμως στην προαναφερόμενη από 13.1.2018 συμφωνία, υπό οποιαδήποτε εκδοχή ως προς το αντικείμενο της ως σύμβασης.Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, η εντελλόμενη δαπάνη είναι μη νόμιμη και το ελεγχόμενο χρηματικό ένταλμα δεν πρέπει να θεωρηθεί.