Ζητήματα που αφορούν εμπορική μίσθωση ακινήτου του ΙΚΑ-ΕΤΑΜ, μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης και η μισθώτρια εταιρεία εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο. (...) α) Η ανωτέρω μίσθωση έληξε και η χρήση του μισθίου ακινήτου από την μισθώτρια μετά τη λήξη έχει το χαρακτήρα εξωσυμβατικής χρήσης. β) Το ποσό που καταβάλλει η μισθώτρια μετά τη λήξη συνιστά αποζημίωση για εξωσυμβατική χρήση και όχι μίσθωμα. γ) Το ύψος της καταβλητέας μηνιαίας αποζημίωσης για εξωσυμβατική χρήση καθορίζεται με βάση τις μισθωτικές συνθήκες ακινήτων της περιοχής, όπου κείται το μίσθιο. δ) Το Διοικητικό Συμβούλιο του ΕΦΚΑ μπορεί να εξετάσει αίτημα ενδιαφερόμενου για μείωση επιβληθείσας ως άνω αποζημίωσης (πλειοψ.).

Κατά την έννοια των ανωτέρω διατάξεων (π.δ.34/1995), το μίσθωμα καθορίζεται από τους συμβαλλόμενους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση της μίσθωσης. Σε περίπτωση όμως που δεν υπάρχει συμφωνία των μερών για τη σταδιακή αναπροσαρμογή ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στις ρυθμιζόμενες με το π.δ.34/1995 μισθώσεις, στις οποίες υπάγεται και η μίσθωση που συνάπτεται για την εγκατάσταση δημοτικών υπηρεσιών, συντελείται αυτοδικαίως μετά πάροδο διετίας από την έναρξη της μίσθωσης και, στη συνέχεια, με τη συμπλήρωση κάθε έτους από την προηγούμενη αναπροσαρμογή, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε όχληση του εκμισθωτή, η οποία απαιτείται μόνο για να καταστεί το κατά τ’ ανωτέρω αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα απαιτητό. Αν δεν ασκηθεί όχληση ή βραδύνει, δεν εμποδίζεται η αυτόνομη επέλευση των περαιτέρω αναπροσαρμογών, αλλά απλώς επέρχεται απώλεια σε βάρος του εκμισθωτή, ο οποίος δεν δικαιούται για το διάστημα που παρήλθε να απαιτήσει την καταβολή του αυτομάτως αναπροσαρμοσθέντος μισθώματος, το δε ποσοστό 75% της ετήσιας αύξησης θα υπολογισθεί επί του αυτομάτως αναπροσαρμοσθέντος ποσού, έστω και αν αυτό δεν είναι απαιτητό (βλ. ΑΠ 106/1996, 280/1999, 1082/2001, 905/2006, 1256/2007, Εφ. Αθ. 2242/1998, 2904/2005).

Μίσθωση διαμερίσματος από το ΤΥΔΚΥ και καταβολή των αναλογούντων μισθωμάτων για το μετά τη λήξη της μισθωτικής συμβάσεως χρονικό διάστημα. Δαπάνη νόμιμη, καθόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθ. 611 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται ευθέως στην εν λόγω έννομη σχέση, δεδομένου ότι ο εκμισθωτής, παρόλο που γνωρίζει ότι το ως άνω Ταμείο χρησιμοποιεί το μίσθιο και του έληξε η μίσθωση δεν εναντιώνεται, καταβάλλεται δε σε αυτόν το δια της σύμβασης συμφωνηθέν μίσθωμα.

Αναπροσαρμογή μισθώματος για το χρόνο πέραν της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης.

ΜΙΣΘΩΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ(...)Με τα δεδομένα αυτά, και ενόψει του ότι α) στην προκειμένη περίπτωση υπάρχει σιωπηρή παράταση της μισθωτικής σύμβασης που έληξε στις 6.6.2013, β) μετά τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης του εν λόγω ακινήτου, ο Δήμος προέβη στη διενέργεια δύο διαγωνισμών για τη μίσθωση ακινήτου, οι οποίοι, όμως, δεν τελεσφόρησαν χωρίς υπαιτιότητά του, τελικά δε αποφάσισε να στεγάσει τις δημοτικές του υπηρεσίες σε ιδιόκτητο ακίνητό του, το Κλιμάκιο κρίνει, σύμφωνα με όσα έγιναν δεκτά στην προηγούμενη σκέψη, ότι ο Δήμος οφείλει, με βάση τη διάταξη του άρθρου 22 του ν. 3130/2003, να καταβάλει το μίσθωμα για το χρονικό διάστημα που παρατάθηκε σιωπηρώς η μισθωτική σχέση και συνέχισε να χρησιμοποιεί το μίσθιο. Επομένως, ως προς τον πρώτο και δεύτερο λόγο διαφωνίας, ναι μεν αφενός δεν υπάρχει σε ισχύ μισθωτήριο συμβόλαιο, που σύμφωνα με το άρθρο 26 του β.δ. της 17.5/15.6.1959, αποτελεί ένα από τα δικαιολογητικά του χρηματικού εντάλματος για την καταβολή μισθώματος, αφετέρου με το από 5.2.2014 πρακτικό της Επιτροπής του άρθρου 186 παρ. 5 του ν. 3463/2006 το εν λόγω μίσθιο κρίθηκε ως ακατάλληλο για τη στέγαση υπηρεσιών οργανισμού τοπικής αυτοδιοίκησης, όμως, στην προκειμένη περίπτωση ο Δήμος οφείλει να καταβάλει το μίσθωμα με βάση τη διάταξη του άρθρου 22 του ν. 3130/2003 που προβλέπει την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος σε περίπτωση σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης. Περαιτέρω, ούτε από τη διάταξη του άρθρου 26 του β.δ. της 17.5/15.6.1959 ούτε από άλλη διάταξη προκύπτει ότι η προσκόμιση πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης αποτελεί απαραίτητο δικαιολογητικό, που πρέπει να επισυνάπτεται στο οικείο χρηματικό ένταλμα (βλ. Κλιμ. Προλ. Ελ. στο VII Tμ. 219/2015), απορριπτομένου του σχετικού λόγου διαφωνίας. Αντιθέτως, η προσκόμιση πιστοποιητικού φορολογικής ενημερότητας είναι σύμφωνα με την ΠΟΛ 1274/27.12.2013 «Αποδεικτικό Ενημερότητας άρθρου 12 ν. 4174/2013 όπως ισχύει» υποχρεωτική για την είσπραξη χρημάτων από το Δημόσιο Τομέα, εφόσον το ακαθάριστο ποσό για κάθε τίτλο πληρωμής υπερβαίνει τα χίλια πεντακόσια ευρώ ανά δικαιούχο. Επομένως, δοθέντος ότι μεταξύ των δικαιολογητικών του επίμαχου εντάλματος δεν υπάρχει πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας, η εντελλόμενη δαπάνη καθίσταται μη κανονική, κατ’ αποδοχή του σχετικού λόγου διαφωνίας. Τέλος, αορίστως η αναπληρώτρια Επίτροπος επικαλείται ως λόγο μη κανονικότητας της δαπάνης την μη προσκόμιση πιστοποιητικού ασφαλιστικής ενημερότητας εκ μέρους του εκμισθωτή, καθόσον δεν προσδιορίζει την επαγγελματική ιδιότητα του τελευταίου, προκειμένου να κριθεί εάν εμπίπτει στις κατηγορίες υποχρέων προς έκδοση ασφαλιστικής ενημερότητας, ενώ ούτε από τα στοιχεία του φακέλου προκύπτει η επαγγελματική ιδιότητά του και συνακόλουθα η υποχρέωσή του ή μη για προσκόμιση πιστοποιητικού ασφαλιστικής ενημερότητας.

Διενέργεια δημόσιου πλειοδοτικού διαγωνισμού μίσθωσης ακινήτου του ΕΦΚΑ, κατά τις διατάξεις του π.δ/τος 715/1979.α) Δύναται να διενεργηθεί δημόσιος πλειοδοτικός διαγωνισμός μίσθωσης ακινήτου του ΕΦΚΑ, κατά τις διατάξεις του π.δ/τος 715/1979, για το οποίο έχει εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση περί απόδοσης μισθίου, η οποία μέχρι σήμερα δεν έχει εκτελεστεί, με την προϋπόθεση ότι στη διακήρυξη του διαγωνισμού θα τεθεί όρος, ότι το μίσθιο δεν είναι ελεύθερο και ότι η σύμβαση μίσθωσης θα ξεκινήσει μετά την απελευθέρωση του μισθίου. (πλειοψ.) β) Το δικαίωμα εκτέλεσης της απόφασης απόδοσης μισθίου παραγράφεται μετά από 20 έτη, οφείλει όμως ο ΕΦΚΑ να εκτελέσει άμεσα την τελεσίδικη απόφαση, προκειμένου να μπορεί να υλοποιηθεί το αποτέλεσμα του διαγωνισμού. (πλειοψ.) 

Εκμίσθωση ακινήτου του ΙΚΑ-ΕΤΑΜ - Υπόχρεος καταβολής μισθωμάτων.Κατ' εφαρμογή των διατάξεων του Κανονισμού Μισθώσεων και Εκμισθώσεων του ΙΚΑ-ΕΤΑΜ το ακίνητο του εκμισθωτή ΙΚΑ-ΕΤΑΜ είχε νομοτύπως εκμισθωθεί προς την εταιρεία «...S», ως μισθώτρια, ενώ το Προξενείο Σεϋχελλών, το οποίο φέρεται μεταγενεστέρως ως μισθωτής, δεν υπεισήλθε νομοτύπως στη μισθωτική σχέση παρά τη σιωπηρή συναίνεση του ΙΚΑ-ΕΤΑΜ. Δεν έχει καταρτισθεί νόμιμα τροποποιητική σύμβαση μείωσης του μισθώματος στην ως άνω μίσθωση, διότι δεν τηρήθηκε ο συστατικός νόμιμος τύπος της υπογραφής σχετικής τροποποιητικής σύμβασης. Υπόχρεος για την καταβολή του οφειλομένου ποσού από μη καταβληθέντα και στο ιστορικό αναφερόμενα ενοίκια για τον χώρο του 6°'' ορόφου στο κτήριο επί της οδού Κηφισίας 178 είναι η « ...», διότι δεν επήλθε ποτέ νόμιμη μεταβολή του προσώπου του μισθωτή (πλειοψ.).

Καθορισμός του τρόπου, χρόνου, καθώς και κάθε άλλου ειδικότερου θέματος για την υποβολή της «Δήλωσης COVID» στις περιπτώσεις που έχει επέλθει μείωση μισθώματος τουλάχιστον τριάντα τοις εκατό (30%).

1) Αν ο Ηλεκτρονικός Εθνικός Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ) μπορεί να αποδεχθεί αίτημα παράτασης μίσθωσης ακινήτου του από τη μισθώτρια εταιρεία, βάσει του άρθρου 41 του ν. 4605/2019, πριν τη λήξη της τρέχουσας παράτασης, 2) αν απαιτείται, στη συγκεκριμένη περίπτωση, η υποβολή νέας αίτησης, από τη μισθώτρια εταιρεία, προκειμένου το Δ.Σ. του e-ΕΦΚΑ να εξετάσει το αίτημά της για παράταση της μίσθωσης και 3) ποιος είναι ο χρόνος εκτίμησης της μισθωτικής αξίας του ακινήτου από πιστοποιημένο εκτιμητή, σε περίπτωση που εγκριθεί 12ετής παράταση πριν τη λήξη της τρέχουσας μίσθωσης.(...)1) Ο Ηλεκτρονικός Εθνικός Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ) δύναται να συμφωνήσει παράταση της υφιστάμενης μίσθωσης, βάσει των διατάξεων του άρθρου 41 του ν. 4615/2019 και με τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στην εν λόγω διάταξη, νωρίτερα από τη λήξη της, χωρίς κανένα περιορισμό ως προς τον χρόνο κατάρτισης της σύμβασης παράτασης της μίσθωσης. 2) Δεν απαιτείται η υποβολή νέας αίτησης, προκειμένου το Διοικητικό Συμβούλιο του e-ΕΦΚΑ να εξετάσει το αίτημα της μισθώτριας εταιρείας περί συμφωνίας παράτασης της μίσθωσης. 3) Σε περίπτωση που η συμφωνία για παράταση της μίσθωσης λάβει χώρα σε χρόνο που απέχει κατά πολύ από τον χρόνο λήξης της υφιστάμενης σύμβασης, η επιβαλλόμενη εκ του νόμου (άρθρο 15 παρ. 13 του ν. 4013/2011, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 41 του ν. 4605/2019) μελέτη για την εκτίμηση της μισθωτικής αξίας του μίσθιου και τον καθορισμό του μισθώματος, από πιστοποιημένο εκτιμητή, πρέπει να εκπονηθεί κατά τον χρόνο κατάρτισης της Σύμβασης Παράτασης, με ρητό όρο στη σύμβαση για επανεκτίμηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και επανακαθορισμό του μισθώματος, κατόπιν νέας εκτίμησης από πιστοποιημένο εκτιμητή, σε χρόνο πλησίον της έναρξης της παράτασης (πιθανόν λίγους μήνες πριν την έναρξη του χρόνου της παραταθείσας διάρκειας) (ομόφωνα).

ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ-Κτηρίων:Με τα δεδομένα αυτά, και σύμφωνα με όσα έγιναν δεκτά ανωτέρω, το Κλιμάκιο κρίνει ότι  με το υπό κρίση χρηματικό ένταλμα μη νόμιμα εντέλλεται η δαπάνη καταβολής των ως άνω μισθωμάτων, καθόσον η διαδικασία επιλογής του προς μίσθωση ακινήτου είναι πλημμελής για τους βασίμως προβαλλόμενους από τον Αναπληρωτή Επίτροπο λόγους. Συγκεκριμένα, κατά παράβαση της διάταξης της παρ. 1 του άρθρου 3 του ν. 3130/2003, συμμετείχε το σωματείο «Αθλητικός Όμιλος ....» στο διαγωνισμό, αφού δεν φέρει την ιδιότητα του κυρίου του ακινήτου, ούτε του κατόχου αυτού δυνάμει σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης, όπως περιοριστικά η προϋπόθεση αυτή απαιτείται  από τον νόμο (βλ. σκέψη ΙΙ.Α). Αβασίμως δε, προβάλλεται με το από 12.5.2016 έγγραφο αντιρρήσεων του Αντιδημάρχου Οικονομικών Υπηρεσιών του Δήμου .... ότι εν προκειμένω δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις του ν. 3130/2003, διότι η εν λόγω μίσθωση δεν αφορά σε στέγαση υπηρεσιών του Δήμου, δοθέντος ότι το «Ναυτικό Μουσείο» δεν συνιστά υπηρεσία του και, συνεπώς, δεν εντάσσεται στις λειτουργικές του δαπάνες. Τούτο δε διότι όπως έγινε δεκτό στην σκέψη ΙΙ.Β. στην αρμοδιότητα των Δήμων ανήκει, μεταξύ άλλων,  η ανάδειξη και προστασία του τοπικού πολιτισμού, η προβολή των πολιτιστικών αγαθών, καθώς και η ανάπτυξη του πολιτιστικού τουρισμού, ως εκ τούτου δε ο Δήμος .... δύναται να προβεί στη δημιουργία μουσείου, διενεργώντας τις αναγκαίες δαπάνες (όπως να προβεί στη μίσθωση του σχετικού χώρου), για την υλοποίηση των δράσεων αυτών. Εξάλλου για τη διαδικασία μίσθωσης για τις ανάγκες στέγασης των Ο.Τ.Α., εφαρμόζονται, όπως έγινε δεκτό ανωτέρω, αναλόγως  οι  διατάξεις  του  ν. 3130/2003, ελλείψει διατάξεων ρυθμιζουσών το επίμαχο εκ προκειμένω ζήτημα στο π.δ. 270/1981 και στον Κ.Δ.Κ., απορριπτομένου ως αβασίμου σχετικού ισχυρισμού του Δήμου. Περαιτέρω και συναφώς με τα ανωτέρω, κατά παράβαση του άρθρου 3 της διακήρυξης, κατακυρώθηκε στο σωματείο η μίσθωση του ακινήτου, αφού δεν προσκόμισε κατά την υποβολή της προσφοράς του τίτλο ιδιοκτησίας, ή υπεύθυνη δήλωση ότι δεν έχει νόμιμο τίτλο κτήσης της κυριότητας, αναφέροντας τον τρόπο κτήσης της κυριότητας του και προσκομίζοντας παράλληλα αντίγραφο του Ε9. Επίσης, κατά παράβαση των διατάξεων των άρθρου  21 του ν. 3130/2003, εκδόθηκε το ελεγχόμενο χρηματικό ένταλμα πριν συμπληρωθεί το τρίμηνο στο οποίο αφορά, και, περαιτέρω, μη νομίμως στο από 4.4.2016 συμφωνητικό μίσθωσης ορίζεται να καταβληθεί το μίσθωμα από την ημερομηνία υπογραφής του συμφωνητικού (4.4.2016) και όχι από την ημερομηνία εγκατάστασης του Μουσείου στο μίσθιο, η οποία (εγκατάσταση) να αποδεικνύεται από πρωτόκολλο παραλαβής του ακινήτου. Αλυσιτελώς δε προβάλλεται από το Δήμο ότι θα έπρεπε η υποχρέωσή του για καταβολή του μισθώματος να αρχίζει από τη μέρα της πραγματικής εγκατάστασής του στο μίσθιο, αφού το πρωτόκολλο παραλαβής δεν αποτελεί συστατικό στοιχείο της εγκατάστασης και η μη σύνταξή του θα μπορούσε να οδηγήσει στην απαλλαγή του Δήμου από την συμβατική του υποχρέωση για πληρωμή του μισθώματος, καθόσον εν προκειμένω ο Δήμος δεν αποδεικνύει ότι παρά την έλλειψη σύνταξης του σχετικού πρωτοκόλλου, επήλθε πραγματική εγκατάσταση του στο μίσθιο από την ημερομηνία υπογραφής του συμφωνητικού (4.4.2016). Τέλος, ως εκ του σαφούς περιεχομένου των εφαρμοζόμενων διατάξεων δεν στοιχειοθετείται εν προκειμένω συγγνωστή πλάνη των οργάνων του Δήμου ως προς τη δυνατή ερμηνεία και εφαρμογή αυτών.