ΝΣΚ/132/2021

Ζητήματα που αφορούν εμπορική μίσθωση ακινήτου του ΙΚΑ-ΕΤΑΜ, μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης και η μισθώτρια εταιρεία εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο. (...) α) Η ανωτέρω μίσθωση έληξε και η χρήση του μισθίου ακινήτου από την μισθώτρια μετά τη λήξη έχει το χαρακτήρα εξωσυμβατικής χρήσης. β) Το ποσό που καταβάλλει η μισθώτρια μετά τη λήξη συνιστά αποζημίωση για εξωσυμβατική χρήση και όχι μίσθωμα. γ) Το ύψος της καταβλητέας μηνιαίας αποζημίωσης για εξωσυμβατική χρήση καθορίζεται με βάση τις μισθωτικές συνθήκες ακινήτων της περιοχής, όπου κείται το μίσθιο. δ) Το Διοικητικό Συμβούλιο του ΕΦΚΑ μπορεί να εξετάσει αίτημα ενδιαφερόμενου για μείωση επιβληθείσας ως άνω αποζημίωσης (πλειοψ.).

Κατά την έννοια των ανωτέρω διατάξεων (π.δ.34/1995), το μίσθωμα καθορίζεται από τους συμβαλλόμενους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση της μίσθωσης. Σε περίπτωση όμως που δεν υπάρχει συμφωνία των μερών για τη σταδιακή αναπροσαρμογή ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στις ρυθμιζόμενες με το π.δ.34/1995 μισθώσεις, στις οποίες υπάγεται και η μίσθωση που συνάπτεται για την εγκατάσταση δημοτικών υπηρεσιών, συντελείται αυτοδικαίως μετά πάροδο διετίας από την έναρξη της μίσθωσης και, στη συνέχεια, με τη συμπλήρωση κάθε έτους από την προηγούμενη αναπροσαρμογή, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε όχληση του εκμισθωτή, η οποία απαιτείται μόνο για να καταστεί το κατά τ’ ανωτέρω αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα απαιτητό. Αν δεν ασκηθεί όχληση ή βραδύνει, δεν εμποδίζεται η αυτόνομη επέλευση των περαιτέρω αναπροσαρμογών, αλλά απλώς επέρχεται απώλεια σε βάρος του εκμισθωτή, ο οποίος δεν δικαιούται για το διάστημα που παρήλθε να απαιτήσει την καταβολή του αυτομάτως αναπροσαρμοσθέντος μισθώματος, το δε ποσοστό 75% της ετήσιας αύξησης θα υπολογισθεί επί του αυτομάτως αναπροσαρμοσθέντος ποσού, έστω και αν αυτό δεν είναι απαιτητό (βλ. ΑΠ 106/1996, 280/1999, 1082/2001, 905/2006, 1256/2007, Εφ. Αθ. 2242/1998, 2904/2005).

Τρόπος υπολογισμού του καταβαλλόμενου από τον μισθωτή ΙΚΑ-ΕΤΑΜ συνολικού μηνιαίου μισθώματος στο ακίνητο ιδιοκτησίας της εκμισθώτριας εταιρείας «ΤΣΑΤΣΟΥΛΗΣ ΑΚΙΝΗΤΑ ΑΕ», επί της οδού Γερανίου αριθ.42 στην Αθήνα.(..)Κατάσταση : Εκκρεμεί αποδοχή 
α) Η μίσθωση εκ μέρους του ΙΚΑ-ΕΤΑΜ από την εκμισθώτρια εταιρεία «ΤΣΑΤΣΟΥΛΗΣ ΑΚΙΝΗΤΑ ΑΕ» του κτηρίου επί της οδού Γερανίου αριθ.42 είναι ενιαία. β) Η από 31-5-2012 τροποποιητική σύμβαση μισθώσεως συνιστά, έστω και παρατύπως, επέκταση της ήδη υφιστάμενης μισθωτικής σύμβασης και ουχί δωρεάν παραχώρηση (χρησιδάνειο). γ) Η από 31-5-2012 τροποποιητική σύμβαση μισθώσεως είναι άκυρη, διότι δεν λήφθηκε σχετική απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του ΙΚΑ-ΕΤΑΜ, όπως απαιτεί ο νόμος, (άρθρο 8 παρ.1 του Κανονισμού Μισθώσεων-Εκμισθώσεων του ΙΚΑ-ΕΤΑΜ). Επομένως, υφίσταται εξωσυμβατική χρήση και το αντάλλαγμα από τη χρήση των χώρων του ισογείου και του υπογείου (συνολικά 480 τ.μ.) δεν μπορεί να χαρακτηρισθεί ως μίσθωμα, αλλά μόνον ως αποζημίωση χρήσης και θα πρέπει να ομαλοποιηθεί η κατάσταση με την έκδοση αιτιολογημένης αποφάσεως του Δ.Σ. του ΙΚΑ-ΕΤΑΜ και τη σύναψη νέας τροποποιητικής συμφωνίας, για την νομότυπη επέκταση της μισθώσεως επί των επιπλέον αυτών χώρων των 480 τ.μ. δ) Ως προς το θέμα της μειώσεως του ενοικίου και του ύψους αυτού, συνάγεται ότι έγινε εμμέσως συμφωνία μειώσεως του μισθώματος για ολόκληρο το ακίνητο, έστω και άκυρη, δεδομένου ότι ένα μέρος του μισθώματος θα πρέπει να θεωρηθεί αποζημίωση χρήσης και να αφαιρείται (συμψηφίζεται) από το μίσθωμα των υπολοίπων χώρων, μειώνοντας ούτως ή άλλως το ποσό αυτού, αφού συνυπολογισθούν και οι μειώσεις του συνολικού ποσού του μισθώματος από τις διατάξεις των άρθρων 21 του ν. 4002/2011 και 2 του ν. 4081/2012. (ομοφ.)

Nομιμότητα συμψηφισμού δαπάνης, στην οποία προέβη ο μισθωτής για εγκατάσταση εξοπλισμού στο μίσθιο, με απαιτήσεις εκ μισθωμάτων.(..)Κατάσταση : Αποδεκτή 
Μη νομίμως εχώρησε ο συμψηφισμός της δαπάνης εγκαταστάσεως κεντρικής θερμάνσεως στους οικίσκους του Δασικού Χωριού Άνω Δολιανών Αρκαδίας με τμήμα των ετησίως καταβαλλομένων από την μισθώτρια του Δασικού Χωριού μισθωμάτων. (ομοφ.)

Μίσθωση διαμερίσματος από το ΤΥΔΚΥ και καταβολή των αναλογούντων μισθωμάτων για το μετά τη λήξη της μισθωτικής συμβάσεως χρονικό διάστημα. Δαπάνη νόμιμη, καθόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθ. 611 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται ευθέως στην εν λόγω έννομη σχέση, δεδομένου ότι ο εκμισθωτής, παρόλο που γνωρίζει ότι το ως άνω Ταμείο χρησιμοποιεί το μίσθιο και του έληξε η μίσθωση δεν εναντιώνεται, καταβάλλεται δε σε αυτόν το δια της σύμβασης συμφωνηθέν μίσθωμα.

Μίσθωση εμπορική. Οφειλή μισθωμάτων ακινήτου, κατά το χρονικό διάστημα που κρίθηκε ακατάλληλο προς χρήση, λόγω του σεισμού της 7-9-1999.(..)Κατάσταση :  Αποδεκτή 
Σε περίπτωση που δεν υφίσταται σχετική πρόβλεψη στο μισθωτήριο συμβόλαιο, ο μισθωτής απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος για όσο χρόνο κωλύθηκε στη χρήση του μισθίου, λόγω ακαταλληλότητας αυτού συνεπεία του σεισμού.

Φορολογία εισοδήματος. Αποζημίωση για επαναφορά του μισθίου στην προτέρα κατάσταση.(..)Κατάσταση :  Εν μέρει αποδεκτή 
α) Το ποσό της αποζημίωσης, που καταβάλλεται από τον εκμισθωτή στον μισθωτή σε περίπτωση αναγκαστικής έξωσής του από το μίσθιο λόγω ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης του μισθίου σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 13 του Ν 813/1978, δεν αποτελεί εισόδημα της παρ. 1 του άρθρου 28 του Ν 2238/1994, αλλά αποζημίωση που η καταβολή της απορρέει κατευθείαν από το νόμο και παρέχεται έναντι των ζημιών που υφίσταται ο μισθωτής από την αναγκαστική έξωσή του. Συνεπώς, αν το ποσό αυτό δεν αποτελεί εκχώρηση μισθωτικού δικαιώματος, το οποίο θεωρείται εισόδημα και φορολογείται σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 13 του Ν 2238/1994, δεν είναι φορολογητέο. β) Όταν στο μισθωτήριο συμβόλαιο ορίζεται ότι ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να ενεργήσει με δαπάνες του διάφορες προσθήκες, τροποποιήσεις ή μεταρρυθμίσεις, ή άλλες επεμβάσεις επί του μισθίου και ότι μετά τη λήξη της εμπορικής μίσθωσης υποχρεούται να επαναφέρει το μίσθιο στην προτέρα κατάσταση, πλην αν ο εκμισθωτής επιθυμεί κατόπιν εγγράφου δηλώσεώς του τη διατήρηση του μισθίου σε όποια κατάσταση αυτό βρίσκεται, η «αποζημίωση» που επιδικάζεται στον εκμισθωτή αντικρίζει τις δαπάνες που απαιτούνται για την επαναφορά του μισθίου στην προτέρα του κατάσταση και συνεπώς δεν είναι φορολογητέα.

Μισθώσεις ξενοδοχείων.(..)Κατάσταση :  Εκκρεμεί αποδοχή 
Η εξαιρετική ρύθμιση του άρθρου 20 παρ.1 του Ν 2919/24-6-2001 (Α’ 128) καταλαμβάνει και τις μισθώσεις για την απόδοση του μισθίου των οποίων έχει γεννηθεί, κατά το ισχύον δίκαιο, απαίτηση δυναμένη να ικανοποιηθεί δικαστικά, χωρίς, όμως, να έχουν συζητηθεί στο δικαστήριο οι σχετικές αγωγές ή αιτήσεις που θα οδηγούσαν σε αναγνώριση της απαίτησης με δικαστική απόφαση και ο μισθωτής εξακολουθεί να βρίσκεται στο μίσθιο. (πλειοψ.)

Εκμίσθωση χώρων κρατικών αερολιμένων – Αναπροσαρμογή μισθωμάτων κατ’ άρθρο 288 ΑΚ – Νόμιμη εκπροσώπηση Δημοσίου κατά τη σύναψη συμβάσεων – Ανάκληση πράξεων οργάνων της διοίκησης – Διοικητική αναγκαστική εκτέλεση για οφειλές από μισθώματα.(..)Κατάσταση : Εκκρεμεί αποδοχή 
1) Εκτός από τις περιπτώσεις διαφωνίας των συμβαλλομένων μερών (Δημοσίου – ΥΠΑ και τρίτου) για αναπροσαρμογή του συμβατικώς καθορισθέντος μισθώματος στις περιπτώσεις εκμισθώσεως χώρων των κρατικών αερολιμένων (αρμοδιότητας της ΥΠΑ), οι οποίες επιλύονται είτε κατόπιν δικαστικής αποφάσεως ή μετά από την αποδοχή σχετικού Πρακτικού του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, που εκδίδεται κατά τη διαδικασία περί αναγνωρίσεως απαιτήσεως ή συμβιβαστικής επιλύσεως της διαφοράς (άρθρο 6 παρ.1 του ν. 3086/2002 - Οργανισμός του ΝΣΚ ), παρέχεται από το νόμο δυνατότητα στον Προϊστάμενο της ΥΠΑ Υπουργό, κατ’ αποδοχή αιτήματος μισθωτή, να συμπράξει για την τροποποίηση των όρων των σχετικών συμβάσεων μίσθωσης, μεταξύ των οποίων και εκείνων που αφορούν το καταβαλλόμενο μίσθωμα, κατ’ εφαρμογήν του άρθρου 288 ΑΚ. 2) Αναγκαία η αιτιολόγηση της απόφασης Υπουργού για αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, ως προς τους όρους και προϋποθέσεις. 3) Αρμόδιος, από πλευράς Δημοσίου, για τη σύμπραξη στη σύμβαση περί αναπροσαρμογής του μισθώματος χώρων της ΥΠΑ, είναι ο Υπουργός ΥΠΟΜΕΔΙ, ή το όργανο στο οποίο έχει μεταβιβαστεί ρητώς η συγκεκριμένη αρμοδιότητα. 4) Δυνατότητα ανάκλησης πράξεων οργάνων της ΥΠΑ συναφών με μειώσεις μισθωμάτων ως απολύτως άκυρων. 5) Διαδικασία αναζήτησης διαφορών από μισθώματα χώρων της ΥΠΑ κατά ΚΕΔΕ. (ομοφ.)

ΜΙΣΘΩΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ(...)Με τα δεδομένα αυτά, και ενόψει του ότι α) στην προκειμένη περίπτωση υπάρχει σιωπηρή παράταση της μισθωτικής σύμβασης που έληξε στις 6.6.2013, β) μετά τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης του εν λόγω ακινήτου, ο Δήμος προέβη στη διενέργεια δύο διαγωνισμών για τη μίσθωση ακινήτου, οι οποίοι, όμως, δεν τελεσφόρησαν χωρίς υπαιτιότητά του, τελικά δε αποφάσισε να στεγάσει τις δημοτικές του υπηρεσίες σε ιδιόκτητο ακίνητό του, το Κλιμάκιο κρίνει, σύμφωνα με όσα έγιναν δεκτά στην προηγούμενη σκέψη, ότι ο Δήμος οφείλει, με βάση τη διάταξη του άρθρου 22 του ν. 3130/2003, να καταβάλει το μίσθωμα για το χρονικό διάστημα που παρατάθηκε σιωπηρώς η μισθωτική σχέση και συνέχισε να χρησιμοποιεί το μίσθιο. Επομένως, ως προς τον πρώτο και δεύτερο λόγο διαφωνίας, ναι μεν αφενός δεν υπάρχει σε ισχύ μισθωτήριο συμβόλαιο, που σύμφωνα με το άρθρο 26 του β.δ. της 17.5/15.6.1959, αποτελεί ένα από τα δικαιολογητικά του χρηματικού εντάλματος για την καταβολή μισθώματος, αφετέρου με το από 5.2.2014 πρακτικό της Επιτροπής του άρθρου 186 παρ. 5 του ν. 3463/2006 το εν λόγω μίσθιο κρίθηκε ως ακατάλληλο για τη στέγαση υπηρεσιών οργανισμού τοπικής αυτοδιοίκησης, όμως, στην προκειμένη περίπτωση ο Δήμος οφείλει να καταβάλει το μίσθωμα με βάση τη διάταξη του άρθρου 22 του ν. 3130/2003 που προβλέπει την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος σε περίπτωση σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης. Περαιτέρω, ούτε από τη διάταξη του άρθρου 26 του β.δ. της 17.5/15.6.1959 ούτε από άλλη διάταξη προκύπτει ότι η προσκόμιση πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης αποτελεί απαραίτητο δικαιολογητικό, που πρέπει να επισυνάπτεται στο οικείο χρηματικό ένταλμα (βλ. Κλιμ. Προλ. Ελ. στο VII Tμ. 219/2015), απορριπτομένου του σχετικού λόγου διαφωνίας. Αντιθέτως, η προσκόμιση πιστοποιητικού φορολογικής ενημερότητας είναι σύμφωνα με την ΠΟΛ 1274/27.12.2013 «Αποδεικτικό Ενημερότητας άρθρου 12 ν. 4174/2013 όπως ισχύει» υποχρεωτική για την είσπραξη χρημάτων από το Δημόσιο Τομέα, εφόσον το ακαθάριστο ποσό για κάθε τίτλο πληρωμής υπερβαίνει τα χίλια πεντακόσια ευρώ ανά δικαιούχο. Επομένως, δοθέντος ότι μεταξύ των δικαιολογητικών του επίμαχου εντάλματος δεν υπάρχει πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας, η εντελλόμενη δαπάνη καθίσταται μη κανονική, κατ’ αποδοχή του σχετικού λόγου διαφωνίας. Τέλος, αορίστως η αναπληρώτρια Επίτροπος επικαλείται ως λόγο μη κανονικότητας της δαπάνης την μη προσκόμιση πιστοποιητικού ασφαλιστικής ενημερότητας εκ μέρους του εκμισθωτή, καθόσον δεν προσδιορίζει την επαγγελματική ιδιότητα του τελευταίου, προκειμένου να κριθεί εάν εμπίπτει στις κατηγορίες υποχρέων προς έκδοση ασφαλιστικής ενημερότητας, ενώ ούτε από τα στοιχεία του φακέλου προκύπτει η επαγγελματική ιδιότητά του και συνακόλουθα η υποχρέωσή του ή μη για προσκόμιση πιστοποιητικού ασφαλιστικής ενημερότητας.